Abweichende Wohnungsgröße und Rückforderung zuviel gezahlter Mieten

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Weist ein Mietvertrag eine konkrete Wohnungsgröße aus und ist die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner als vereinbart, liegt ein Mangel vor. Dieser Mangel berechtigt zur Mietminderung. Das ist ständige Rechtsprechung.

Werden im Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße gemacht, wollte sich der Vermieter auch nicht auf eine konkrete Wohnfläche festlegen. Das Amtsgericht München hat nun entschieden, dass weder die Wohnflächenangaben in einem Inserat noch die Maklerangaben dem Vermieter zuzurechnen sind und somit keine Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche getroffen wurde. Eine Minderung der Miete scheidet aus.

Ende des Mietverhältnisses – wer streicht die Wände?

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Mietrecht – Ende des Mietverhältnisses – wer streicht die Wände?
Bereits mit Urteil vom 14.12.2010 hat der Bundesgerichtshof die sogenannte „Weiß-Klausel” verworfen. Die bei vielen Vermietern beliebte Klausel schrieb vor, dass bei Auszug die Wände, Fenster und Türen in weiß gestrichen sein mussten.

Eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und eine derartige Einengung der Farbwahl, urteilte der BGH, sei gemäß § 307 Abs.1 S.1, Abs.2 BGB unwirksam. Denn das schutzwürdige Interesse des Vermieters werde bei Verwendung anderer dezenter Farbtöne ebenfalls gewahrt. Zulässig seien vor allem neutrale Farben wie Beige- und Pastelltöne.

Was definitiv nicht mehr „dezent“ ist, zeigt das Urteil des Bundesgerichtshof vom 06.11.2013. Die Beklagten hatten Anfang 2007 die frisch in weißer Farbe renovierte Doppelhaushälfte übernommen. In der Folgezeit strichen sie einzelne Wände in kräftigem Rot, Gelb und Blau. Bei Beendigung des Mietverhältnisses gaben sie die Wohnung in diesem Zustand zurück. Die Vermieterin ließ im August die farbigen Wände zunächst mit Haftgrund und dann zweimal mit Wandfarbe überstreichen – Kosten: 3.648,82 €.

Nach Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution begehrte die Vermieterin Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen. Die Beklagten erhob Widerklage auf Rückzahlung der Kaution. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Berufungsgericht gab der Klägerin Recht und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen, im Übrigen wies es die Berufung zurück.

Die zum Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Beklagten verlief erfolglos. Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er die Wohnung nach Auszug in einem ausgefallen gestrichenem Zustand zurückgibt, urteilte das Revisionsgericht. Denn der Anstrich mache eine Neuvermietung praktisch unmöglich. Folglich müsse der Vermieter die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen. Die Kosten tragen die Verursacher.

Arbeiten oder wohnen? Beides geht nicht immer

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Aufgrund der Vertragsfreiheit sind Nutzungseinschränkungen hinsichtlich gewerblicher Tätigkeiten bei einer „Vermietung nur zu Wohnzwecken“ üblich. Der Vermieter kann jedoch eine später nachgefragte Erlaubnis nicht verweigern, wenn sich hieraus keine weitergehenden Einwirkungen auf die Räume oder Mitmieter ergeben. Erlaubt sind Übersetzungen, Büroarbeit am Computer und berufliche Telefonate. Diese kann ein Mieter problemlos von zu Hause vornehmen, soweit der grundsätzliche Charakter der Wohnraumnutzung erhalten bleibt. Möglich ist dies zum Beispiel durch Errichtung eines Arbeitszimmers. Insoweit hat die Rechtsprechung den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der technischen Entwicklung der heutigen Arbeitswelt angepasst.

In einem vom Bundesgerichtshof am 10.04.2013 entschiedenen Fall hatte ein Gitarrenlehrer jahrelang ohne Erlaubnis in der Wohnung seiner Mutter unterrichtet. Er wollte für seine pflegebedürftige Mutter stets in Reichweite sein. Nach deren Tod zeigte der Lehrer den Eintritt in das Mietverhältnis ein und erhielt prompt eine Kündigung. Der Vermieter hatte zwischenzeitlich durch sich häufende Beschwerden anderer Bewohner des Hauses von der unrechtmäßigen Nutzung erfahren. Hiergegen erhob der Lehrer Klage – ohne Erfolg. Problematisch war dabei vor allem, dass der Kläger für den Unterricht zu Hause Werbung machte. Gewerbliche Tätigkeiten, die nach außen irgendwie in Erscheinung treten sind bei Wohnraummiete generell nicht mehr vertragsgemäß.